«Мир девелопмент»  - Проектно-технический центр «Мир»

Аналитика/статьи

 

Складские помещения один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса важная задача, а главное трудно разрешимая для многих компаний. Разобраться как обстоит ситуация на рынке складской недвижимости помогут специалисты Агентства недвижимости "САН".

Складской рынок Уфы является наиболее молодым и динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости и до его насыщения еще далеко. Количество предложений качественных объектов на рынке складской недвижимости чрезвычайно ограничено. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения средств в развитие складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. В ближайшие годы рынок ожидает быстрая активизация роста данного сегмента недвижимости.

Спрос на рынке складской недвижимости на сегодняшний день превышает предложение. Наблюдается тенденция снижения спроса на некачественные складские помещения. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учетные и контрольные услуги и прочее). Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте. Выдвигаются и технические требования к складам: здание должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв.м. должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м.

Современный бизнес диктует определённые условия к характеристикам складских помещений, к сожалению, рынок складской недвижимости Уфы на данный момент не может отвечать предъявляемым требованиям. Большинство предлагаемых сегодня складских помещений - типовые объекты "советского" складского хозяйства, которые в соответствии с общепринятой классификацией относятся к классу C, D и ниже.

Основными потенциальными потребителями складских комплексов остаются логистичекие операторы, производители товаров народного потребления, продуктов питания, торговые операторы.

Наиболее востребованными районами для складских объектов являются Черниковка, Дема и южная часть города. Растет спрос на склады, расположенные в ближайших пригородах - до 10-20 км от черты города, в связи с ограниченным предложением площадей и транспортными проблемами у имеющихся объектов в черте города. Наибольшим успехом пользуются помещения, находящиеся рядом с железнодорожными ветками и на пересечении автомобильных магистралей.

Что касается географии предложений, то в настоящий момент можно говорить о нескольких районах сосредоточения складских площадей - это Черниковка, Нижегородка и направление в сторону аэропорта. Так 39,5% от общего объема предложений приходится на Черниковку, 16,3% - Нижегородку.

Анализ рынка проведённый Агентством недвижимости "САН", показал что около 8% всех заявок приходится на покупку складских помещений и 92,4% на аренду. Большинство арендаторов складских помещений предпочитают площади от 101 до 500 кв.м. (48,2%), 21,4% составляет спрос на площади до 100 кв.м. Наименьшим спросом пользуются площади от 501 до 1000 кв.м.

Если говорить о предложении, то исходя из анализа рынка складской недвижимости по виду сделки, можно сделать вывод, что рынок аренды складских помещений наиболее активен, нежели рынок продажи. 45,4% от совокупного объема предложения складских помещений приходится на продажу, а аренда составляет 54,6%. Анализируя структуру предложения складских помещений по площади, можно отметить, что на блоки от 101 до 500 кв.м. приходится наибольший объем предложений: аренда - 61%, продажа - 32%. Среди предложений складских помещений в аренду наименьшую долю составляют площади до 100 кв.м. (4%). В структуре предложений на продажу также наименьшую долю составляют складские помещения площадью до 100 кв.м. (8%).

Средняя арендная ставка на складские помещения по городу колеблется в пределах 80-400 руб. за 1 кв.м. в месяц. Что касается стоимости складских помещений, то в среднем цена выкупа таких помещений колеблется от 15 до 25 тыс. руб./кв.м.

Как таковые качественные складские помещения класса «А» (одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов, высотой потолков не менее 10 м, с площадками для большегрузных автомобилей и парковки легковых, ж/д веткой и охраной, и т.д.) на данный момент в городе Уфа отсутствуют. Поэтому компании вынуждены либо строить складские помещения под себя, либо приспосабливаться под хранение бывшие промышленно-складские помещения, подвалы жилых домов и бывших заводские цеха. При этом необходимо отметить, что предлагаемые складские помещения, как правило, не отвечают минимальным современным требованиям, и не соответствуют техническим, санитарным нормам, запрашиваемым арендаторами.

Таким образом, очевидна проблема недостатка предложения на рынке качественных помещений. В тоже время, тенденции развития рынка показывают, что с течением времени эта проблема может быть решена. Девелоперы по всей России, оценив перспективы рынка, начали реализовывать проекты по строительству складских комплексов высокого класса. В течение ближайших трех лет планируется ввод нескольких проектов складских комплексов в городе Уфа. Согласно анонсам открытой прессе эти проекты имеют следующие характеристики:

Проект

Девелопер Площадь, кв.м. Готовность
"Логопарк-Уфа" ГК "Авалон" и фонд Raven Russia 100 540 2009 г.
Логистический комплекс "Башторг" ООО "Башкирский товарно-оптовый рынок" 100 000 2008-2010 г.
"Сигма", складской комплекс класса А Девелоперская компания "Мир" 85 000 2008-2009 г.
"С-Лоджистик", складской комплекс класса В ГК "Смайл" 2 300 2008 г.

Источник: Агентство недвижимости "Сан"